Το ισπανικό μοντέλο ανάπτυξης της αγοράς κύριας και εξοχικής κατοικίας δεν ταιριάζει στην Ελλάδα
Στο δρόμο της επιβράδυνσης έχει μπει για τα καλά πλέον η αγορά κατοικίας της Ισπανίας, με «αιχμή του δόρατος» της πτώσης τον κλάδο της εξοχικής κατοικίας. Οπως και η Ελλάδα, έτσι και η Ισπανία γνώρισε μία περίοδο έκρηξης της αγοράς κατοικίας, που στην περίπτωση της χώρας της Ιβηρικής Χερσονήσου είχε ως αφετηρία τα μέσα της δεκαετίας του '90, με σημείο αναφοράς την εξοχική κατοικία. Η εκρηκτική ανάπτυξη της ακτογραμμής στα νότια της χώρας ως ιδανικού προορισμού για αγοραστές κατοικιών από τη Βόρεια Ευρώπη και ιδίως τη Μ. Βρετανία αποτέλεσε την «ατμομηχανή» της εκτόξευσης των τιμών των ακινήτων, αλλά και της γιγάντωσης των εταιρειών ανάπτυξης της χώρας.
Ταυτόχρονα, βέβαια, επωφελήθηκαν και οι μεγάλοι κατασκευαστικοί όμιλοι που τοποθετήθηκαν στην αγορά, οικοδομώντας στην πορεία των ετών δεκάδες χιλιάδες εξοχικές κατοικίες, περνώντας στη συνέχεια στα μεγάλα αστικά κέντρα, που συνέχισαν να τροφοδοτούν τη ζήτηση. Καθώς το ετήσιο εισόδημα των Ισπανών ενισχυόταν με σταθερούς ρυθμούς, πολλοί επέλεξαν να μετακινηθούν σε νεότερα και μεγαλύτερα σπίτια. Οι τιμές των κατοικιών στην Ισπανία εκτοξεύθηκαν κατά 280% κατά τη δεκαετία 1997 - 2007. Αντίστοιχα, τα χρέη των νοικοκυριών αυξήθηκαν από το 75% του διαθέσιμου εισοδήματος, όπου βρίσκονταν το 1995, σε 133% το 2007.
Σήμερα, ο κύκλος αυτός φαίνεται πως έχει φτάσει στο τέλος του. Αφορμή στάθηκε -παραδόξως- μία μίνι χρηματιστηριακή κρίση. Οταν την προηγούμενη άνοιξη η εταιρεία ανάπτυξης κατοικιών Astroc αποκάλυψε προβλήματα εξυπηρέτησης δανείων, άνοιξε τον ασκό του Αιόλου και για τις υπόλοιπες εισηγμένες εταιρείες ακινήτων, με αποκορύφωμα το πιο πρόσφατο παράδειγμα της Colonial, η οποία βρίσκεται στο στόχαστρο της Investment Corporation of Dubai (ICD), του κρατικά ελεγχόμενου επενδυτικού κεφαλαίου του ομώνυμου κρατιδίου. Η Colonial, δεύτερη σε μέγεθος εταιρεία ακινήτων της Ισπανίας, έχει χάσει το 80% της χρηματιστηριακής της αξίας από τα υψηλά του 2007, με αποτέλεσμα η τρέχουσα κεφαλαιοποίησή της να κυμαίνεται σε περίπου 2 δισ. ευρώ.
Η δημιουργία αρνητικής ψυχολογίας στην αγορά κατοικίας, με πιο εμφανείς συνέπειες στον πιο «ευαίσθητο» κλάδο της εξοχικής κατοικίας, αντανακλάται πλέον και στις τιμές. Σύμφωνα με τα στοιχεία του ισπανικού υπουργείου Στέγασης, οι τιμές κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2007 κινήθηκαν με ρυθμό ανόδου 4,8%, έναντι 9,1% το αντίστοιχο τρίμηνο του 2006. Τα δείγματα έγιναν ακόμα πιο ανησυχητικά τον Ιανουάριο, όταν οι τιμές κατέγραψαν για πρώτη φορά κάμψη της τάξεως του 1%. Η πτώση από τον Ιούλιο του 2007 διαμορφώνεται σε 3,1%. Ακόμα πιο «δύσκολη» είναι η κατάσταση στις παραθεριστικές περιοχές, με ένα από τα πλέον ενδεικτικά παραδείγματα την Ανδαλουσία, μία από τις περιοχές που πρωταγωνίστησαν στην άνοδο. Οι τιμές στην περιοχή της Νοτίου Ισπανίας υποχώρησαν κατά 2,5% τον πρώτο μήνα του έτους, δείγμα της κρίσης που περνά η εξοχική κατοικία, με την αποχώρηση όλο και περισσότερων ιδιοκτητών από το εξωτερικό.
ΙΣΠΑΝΙΑ - ΕΛΛΑΔΑ: ΟΜΟΙΟΤΗΤΕΣ ΚΑΙ ΔΙΑΦΟΡΕΣ
Η εικόνα στην ελληνική αγορά εξοχικής κατοικίας είναι σε μεγάλο βαθμό διαφορετική. Κατ' αρχάς, με ελάχιστες εξαιρέσεις, πτώση τιμών δεν παρατηρείται στην εξοχική κατοικία, ενώ και η ζήτηση από το εξωτερικό δεν δείχνει σημάδια κάμψης. Αντιθέτως, λόγω του ότι ο κλάδος δεν έχει αναπτυχθεί σχεδόν καθόλου, τουλάχιστον οργανωμένα, οι προοπτικές παραμένουν θετικές, κάτι όμως που δεν αναμένεται να διατηρηθεί εσαεί, αν δεν γίνουν επενδύσεις.
Στο σημείο αυτό εντοπίζεται και μια θεμελιώδης διαφορά με την Ισπανία, η απουσία «μεγάλων παικτών» που θα προσφέρουν εκατοντάδες νέες κατοικίες στην αγορά, στο πλαίσιο μιας οργανωμένης δόμησης. Αυτό συνέβη κατά κόρον στην Ισπανία, με αποτέλεσμα έως και το 2006, να προσφέρονται σε ετήσια βάση περί τις 800.000 νέες κατοικίες, αριθμός μεγαλύτερος από την ετήσια οικοδομική δραστηριότητα της Γερμανίας και της Γαλλίας μαζί, 33% μεγαλύτερος από των ΗΠΑ (πριν από την κρίση) και περίπου τέσσερις φορές μεγαλύτερος από τη Μ. Βρετανία. Αιχμή του δόρατος αυτής της τεράστιας προσφοράς κατοικιών ήταν ο κλάδος των παραθεριστικών κατοικιών, όπου οι ακρότητες δεν αποφεύχθηκαν. Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα της Γαλικίας, μιας πόλης 35.000 κατοίκων, όπου μέσα σε ένα έτος εκδόθηκαν άδειες για την κατασκευή 240.000 κατοικιών, τη στιγμή που ετησίως οι ξένοι δεν αποκτούσαν περισσότερες από 150.000 κατοικίες στην Ισπανία και περίπου 3.500 στην Ελλάδα... Γι' αυτό πλέον, προβλέπεται ότι ο αριθμός των νέων κατοικιών θα περιοριστεί σε 450.000 ετησίως έως το 2013.
Ο συνδυασμός της υπερπροσφοράς και της σταδιακής αποχώρησης χιλιάδων ξένων αγοραστών οδήγησαν στην επιδράδυνση της αγοράς στην Ισπανία. Αντιθέτως, στην Ελλάδα, αυτή η επιβράδυνση οφείλεται στον κορεσμό της αγοράς κατοικίας στα μεγάλα αστικά κέντρα, με σημείο αναφοράς βέβαια την Αττική των 5,5 εκατ. κατοίκων. Αφορμή στάθηκε η μεγάλη άνοδος των τιμών, σε συνδυασμό με το αυξημένο κόστος δανεισμού.
Hμερομηνία : 01-04-08 Copyright: http://www.kathimerini.gr